从1979年开始我在时代大潮里

浙东匹夫

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第6章 论买房后立刻办房产证过户登记的重要性

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对郑家人使用过第一轮烟雾弹后,穿越以来一直神经紧绷的沈树人,总算可以稍微松懈几天,调整一下状态。

每天跟新结交的张煌言、顾炎武参加一些堂会、文会,进一步适应明末的社会生活,磨合一下言行举止。

闲下来的时候,就翻翻《大明律》,慢慢琢磨完善他的“学薛蟠那样假装犯事借故去南京”计划。

反正这些事情急也没用,沈树人已经想明白了,事情要分两手做:

一方面他要筹划好自己如何犯事、后续如何走司法程序。

另一方面他要静待郑家被挤兑中计后、先把郑森送来苏州,造成一定的既定事实。

如果后一方面还没影儿,前一方面就推进得太快,反而有可能引起对方警觉从而坏事。

所以,沈树人估计自己有半个月的时间,来慢慢琢磨谋划。

当然,这个过程中,他也不能完全放任事情自然发展,所以骗完郑家人后的第二天,他就跟父亲沈廷扬商量了一下,让父亲赶快回复一封密信给兵部尚书杨阁老,汇报一下眼下的项目进度——

那种需要半个月甚至一个月才能见成果的项目,中间定期向领导汇报,是很重要的。

可以强调任务遇到的新突发情况、新困难,并且表明自己已经想到办法解决这些困难。

人在职场,不仅要会做事,还得会来事。抓住一切机会在领导面前表现、多汇报几次ppt总没错。

不过,沈树人的这种风格,一开始着实让沈廷扬有些不适应。

沈廷扬这人官场觉悟其实不高,只是擅长做生意、擅长管理财务账目,属于这个时代偏理工科的人才,说白了就是数学好。

尤其沈家有几百万两的家产,沈廷扬这种人做官多年,始终不在乎巴结上官,反正不巴结日子也过得很好了,又不指望靠升官来贪污。

明朝的人工作节奏普遍也慢,通讯也不方便,“事中汇报”的习惯确实没形成。所以沈树人这种21世纪职场卷出来的汇报狂,看起来就很显眼了。

沈树人反复劝说,跟父亲强调:

“杨阁老交办的这事儿,本来这个月就该有眉目的,现在至少又往后多拖了一个月,而且父亲还给国子监回复了一封帮我请病假的信。

这要是不跟杨阁老透个底让他安心,恐怕等不到这事儿办完,杨阁老就已经开始记恨我们了。

而且,我们自己送信主动汇报,还可以把郑家人描述得更加奸诈警觉一些,就说他们消息非常灵通,杨阁老的秘信刚送到我们沈家后不久、郑家就上门阻挠了。

如此,这事儿暂时没办成,罪责也可以往郑家的刁钻上推几分,而我们只是出于谨慎谋国,没敢妄动,但已经想尽办法在促成。”

如此苦口婆心,沈廷扬思量之后,觉得确实有理,就仔细斟酌写了一封密信,等个合适的时机,让绝对保密的心腹送去——

当然,这次用的是沈家自己的船和人送信,神不知鬼不觉,郑家压根儿不知道沈家跟杨嗣昌有联络。

送信的过程,也是颇为周折,最后一直拖到六月初才到杨嗣昌手上。

这主要是因为杨嗣昌如今的住所也是飘忽不定。五月初时杨嗣昌还在京城,受命督师六省后就南下了。

原本杨嗣昌定下的驻地应该是在武昌或者襄阳,主要围堵张献忠或罗汝才。但他南下途中,就发生了好几次贼情糜烂扩大的状况,逼得杨嗣昌不得不一路走一路安排堵漏。

最新的贼情蔓延,往东已经到了淮南的大别山区,主要是马守应等人为首的“革左五营”。如果放着不管,就有可能一路蔓延到合肥,威胁到南京的江北地区周边。

所以杨嗣昌在半路上紧急调整了行程,先在合肥驻扎一段时间,督促驻守合肥的史可法堵住流贼的继续东扩,等稍稍稳住局势后,再去武昌和左良玉会合。

好在沈廷扬派去的信使也比较机灵,半路上一路打探消息,才没有错过杨嗣昌的驻地,把信送到了合肥。

杨嗣昌百忙之中,对之前交办的那些小事,其实都有些遗忘了。

如今看到沈廷扬的回信,里面强调了自己无论如何一定完成杨阁老的使命、还说了郑家有多么完善的情报网、消息多么灵通,得到熊文灿下狱讯息的时间,竟然不比杨阁老您晚多少……

看完之后,沈廷扬好歹也在杨嗣昌心中留下了一个“勤勉”的影响,也充分认识到了这个任务确实有难度,要是后续能做好,一定得好好嘉奖。

……

话分两头,

随着时间进入六月初,苏州这边,距离沈树人最初穿越也有十来天了。

十天《大明律》研究下来,他也总算把“如何犯一个需要被提到南京复核的案子”的计划,初步想出来了。

不得不说,沈树人的思路,最终还是被《红楼梦》的路径依赖所吸引。他想到的办法,也跟薛蟠“跟冯渊争买香菱、打死人命”比较相似。

但具体细节和违法性设计上,还是截然不同的。

因为沈树人毕竟有后世的法律思维,他对“物权和债权”的差异认识度,绝对比任何一个明朝人都深刻。

所以,他一开始就想设计一个“先买的人没有登记或者交付,只有契约,而他作为后买的人,有登记和交付,有官府登记过的公信力证据”,

这样一旦先买的人上门争夺,那就是“抢夺奴婢”,或者“私闯民宅”,如果对方主动挑起冲突,就算反击打死了也不犯法。

而且,沈树人还详细查阅了《大明律》,还真就找到了一些可以加以利用的边缘条款。

这事儿用法言法语说起来比较复杂,但是用人话翻译一下、举个例子,就很容易让人听懂了。

比如,就拿《红楼梦》上薛蟠打死冯渊的案子来说,曹雪芹原本写这个案子,是想抨击“封建豪强恶霸有多嚣张”,

但显然曹雪芹只是个文学家,同时也是法盲。这个案子只要稍微调整一些细节,薛蟠就可以无罪了。

中国古代虽然没有《物权法》,但物权高于债权的朴素思想还是有的。

冯渊买香菱、买了之后“要三日之后再来迎娶”,也就是说他买了人之后没有“交付动产”这个动作,没有事实上占有香菱。所以他对香菱的权益,还是一个“债权”,是一个相对的契约权。

薛蟠虽然是后买的,但他买的时候看到的香菱,还是一个没有被“占有”的状态,他就属于法律上的“不知情的善意第三人”。

而薛蟠并没有想娶香菱,他多半也不会有“三日后再来隆重迎娶”的仪式。以薛蟠这种呆霸王不重视侍女的脾气,多半是交了钱就要提人。

当然,《红楼梦》里没说薛蟠付了钱后就提人。但如果薛蟠提了人,那香菱这个“动产”的交易就被他“交付”了,“事实占有”了,“债权”就成功转化成了“物权”,

而物权是高于债权的,冯渊再拿着契约要到薛家上门要人,如果起了武力冲突,薛蟠就可以凭对方“私闯民宅、夺人奴婢”正当防卫。

这个法律逻辑,跟“一房二卖”类案子中,先买的人只签了合同却没过户房产证、后买的人过户了房产证、打官司到法院,法院就会把房子判给后买并办了房产证的人,是一个逻辑。

不动产物权看登记,动产物权看交付,没有登记和交付这个动作,债权就只是债权,是低一等的相对权。

有了交付或者登记这个动作,才上升到更尊贵的物权、绝对权。

明朝没有《物权法》,但明朝也是有人身和地产交易的登记/公证制度的,一般卖人卖房,都要地方上的里长乡贤、叫上左邻右舍一起为见证,登记明白、公示乡里。

《大明律.户律》还规定了典买田宅一定要公证缴纳契税,如果没有契税的要鞭笞四十。

而后来的买家如果公证缴纳了契税,那就当然保护后来手续全面的买主。先买而没公证没交契税的但凡上门争夺,就是私闯民宅了。

所以,沈树人如果设计一个案子,在苏州地界找一个“别人偷偷买了的女人或者产业,但还没来得及办理登记”,然后他也去买,打个时间差抢先做个公证登记,他就可以截胡成功。

如果对方再跟冯渊一样上门抢夺,他就可以正当防卫个痛快。

不过,思路虽然有了,如何具体实施、如何寻找目标,沈树人还是有些犹豫的。这才导致他从五月底一直拖到六月初,放弃了好几个潜在目标,迟迟不能出手。

毕竟他是21世纪来的人,是有道德底线的,不想对付那些苦哈哈的法盲。

如果一个买女人买产业的人,仅仅是因为不懂法律、没有及时登记,就设计引诱激怒对方、再反杀,沈树人在道德上也有些受不了。

他还是想找个行侠仗义的机会,最好被他反杀的人,本身就是一个欺男霸女的恶霸,他再去以毒攻毒、以阴制阴,那就完全没有心理负担了。

而且,如果对方不够恶霸的话,被截胡了之后很有可能直接选择认怂,都不会上门争斗,那沈树人还正当防卫个毛线

你首先得做好情报调研,确保被你招惹的人是个一点就爆的炮仗,不能是胆小怕事之辈。

所以,沈树人才暂时放缓了节奏,不到最后关头,他宁可再等等,多找找看值得他惩戒的目标。

在这个寻找的过程中,沈树人数次失败、放手、转变目标,但这些失败尝试也不是完全没有成果,至少让沈树人又总结出了几条选取目标的指标。

“看来,要选择那些至少涉及成千上万两银子的大额交易标的来截胡,同时这个交易标的价值还得是之前被严重低估了的、截胡之后有很大的溢价空间。

如此一来,被我截胡的人才有比较高的概率是有实力、不怕事的恶霸。同时也有足够强力的动机,来把被截胡的标的抢回去。

要是跟薛蟠买香菱的案子那样,花五两银子就能买到的丫头,那原买主可不就得是冯渊那种苦哈哈胆小怕事的小乡绅了这种人一来杀他太无辜,二来多半也没胆子反抗。”

总结出这条宝贵经验后,下一步的问题,就成了:如何在苏州府地界,短期内就找一个涉及成千上万两的“不规范交易”来截胡呢

涉及到这种金额,如果是买庄园田产,那多半能有良田、桑园数百亩以上,或者是有配套的绣纺、织纺等工场一并转让。这样的大交易,每年都不多见的,短时间内要找到,很不容易。

如果不是买庄园田产,而是买女人,那几千两银子基本上都是花魁赎身级别的交易了。要找到这样的女人刚好被赎身能打时间差、还有人争风吃醋,似乎也不容易。

偏偏沈树人打听这些消息时,还得拐弯抹角地打听,哪怕是动用父亲的势力和资源,他也不敢明说自己到底要找什么。毕竟这种卑鄙的手段不好彻头彻尾说出来。

……

时间转眼来到六月初五。

这天按说又是轮到沈树人包场堂会请客,请张煌言、顾炎武等人文会切磋、讨论时政的日子。

沈树人知道憋在家里也无助于谋划,《大明律》上相关的篇目他也学得差不多了,便一大早就存着心事前去赴约。

没想到,堂会上表哥和顾炎武的几句随口起哄,倒是启发了他。

——

ps:签约了,下周开始上推,那就下周开始提升到每天两更,上下午各一更。

明天的那一更调整到下午两点上推以后。下周一的第一更会放在这周日半夜过后,下周二开始恢复完全正常时间。

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这周外面学生档在期末考试,看书的人也有所下降,下周估计也不多,下下周流量正常了,再加点字数吧。

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